Artículo 78. Reconversión y cambio de uso a residencial.

Artículo 78. Reconversión y cambio de uso.
1. En los establecimientos de alojamiento turístico o parcelas de uso turístico en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en que se han situado, por reunir condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, especialmente en las zonas definidas en los planes de intervención en ámbitos turísticos, o por su notoria obsolescencia cuando no estén ubicados en zonas eminentemente turísticas, se podrá instar ante la administración turística competente su cambio de uso, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo en el que tendrán que quedar justificadas dichas condiciones y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso. El expediente administrativo requerirá informe preceptivo y vinculante del ayuntamiento en el que se encuentre la parcela o el establecimiento sobre el que se ha instado el cambio de uso.
El acuerdo que autorice el cambio de uso se entiende sin perjuicio de las licencias municipales que sean precisas para llevar a efecto este cambio.
2. También se podrá plantear el cambio de uso de aquellos establecimientos de alojamiento turístico y aquellas parcelas no edificadas de uso turístico, en los que, dados criterios de racionalidad de planeamiento urbanístico, sean igualmente valoradas la oportunidad y la idoneidad de dicho cambio.
3. En todo caso, cuando el cambio de uso interesado sea a residencial, el tamaño mínimo de la vivienda autorizable será de 90 m2 de superficie construida. En todo caso un 10% del número de viviendas resultantes podrá tener una superficie inferior, pero siempre superior a 35 m2 de superficie construida.
La densidad máxima será de una vivienda por cada 120 m2 de edificación, debiendo prever la propuesta un mínimo del 10% de la edificación destinada a usos diferentes del residencial de entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural.
Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso deberá estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada o como máximo a 200 m de distancia.
Excepcionalmente, mediante la tramitación de un expediente administrativo específico e individual por proyecto, la administración turística competente podrá dispensar, previo informe vinculante del ayuntamiento, el cumplimiento del tamaño mínimo de vivienda autorizable, mediante resolución motivada, debiéndose determinar en dicho expediente el tamaño mínimo de vivienda a autorizar, que no podrá ser inferior a 35 m2 construidos, la densidad, el porcentaje de edificación destinada a otros usos y las plazas de aparcamiento necesarias.
Cuando el cambio de uso se produzca sobre una parcela no edificada, los parámetros urbanísticos a aplicar serán los de su calificación urbanística en el momento de la solicitud del cambio de uso.
4. A los efectos de esta ley, se entiende que un establecimiento está obsoleto cuando se puedan acreditar elementos fácticos que pongan de manifiesto la falta de competitividad de dicho establecimiento en condiciones normales de explotación y mercado.
5. En todos los casos en que se autorice un cambio de uso, este cambio estará condicionado a una rehabilitación integral del establecimiento afectado.
6. Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación conforme a lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 8/1988, de 1 de junio, de edificios e instalaciones fuera de ordenación, sea procedente el cambio de uso y no resulte viable técnica o económicamente la rehabilitación integral de dicho edificio, a instancia de sus titulares se podrá acordar su demolición para su reconstrucción adaptándose a los parámetros urbanísticos que tenía el edificio sobre el que procede el cambio de uso.
7. En todos los casos en que proceda el cambio de uso, el titular del establecimiento tiene que abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5% del presupuesto de ejecución material de la rehabilitación integral o reconstrucción del edificio en el que se haya formalizado el cambio de uso. Dicho valor de cesión sólo se aplicará sobre la superficie construida correspondiente al nuevo uso. Estos ingresos deberán destinarse a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha realizado el cambio de uso, previo informe vinculante de la administración turística competente.
8. Los establecimientos de alojamiento turístico que se encuentren en situación de fuera de ordenación se ajustarán a lo dispuesto en los artículos 2 y 3 de la Ley 8/1988, modificada por la Ley 10/2010, aunque el planeamiento municipal que les fuera de aplicación no estuviera adaptado a lo dispuesto en la referida ley.
9. Los establecimientos turísticos en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este artículo quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.
10. La documentación que se aporte a la Administración turística deberá ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución e incluirá, como mínimo, una exposición de los antecedentes y situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en este artículo, así como de la solución presentada. Asimismo, la Administración turística someterá la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.
Téngase en cuenta que la aplicación de este artículo queda suspendida desde el 14 de enero de 2016, por la disposición adicional única.4 del Decreto-ley 1/2016, de 12 de enero. BOE-A-2016-2225