Artículo 78. Reconversión y cambio de uso a residencial.

Artículo 78. Nuevo uso residencial en parcelas de uso turístico y reconversión y cambio de uso de establecimientos de alojamiento turístico.
1. Las parcelas de uso turístico y los edificios de uso turístico podrán cambiar de uso de acuerdo con los requisitos y procedimientos del presente precepto.
2. Las parcelas vacantes de uso exclusivo turístico y clasificadas como suelo urbano pueden instar ante la administración turística insular competente en ordenación turística su cambio de uso a residencial siempre y cuando el techo de habitantes de la parcela vacante no sea superior al número de plazas turísticas posibles en aplicación del índice de intensidad turística, o en su defecto de la ratio turística, fijadas por la normativa urbanística, territorial o sectorial. También se podrá instar el cambio de uso a sociosanitario o administrativo.
Los parámetros urbanísticos de la parcela con uso residencial, sociosanitario o administrativo serán los establecidos por el planeamiento urbanístico vigente para la parcela turística.
Un 30 % de las viviendas resultantes se destinarán al régimen de vivienda protegida ya sea de compraventa o alquiler.
3. Se pueden acoger al régimen de reconversión y cambio de uso establecido en este artículo los establecimientos y las edificaciones siguientes:
a) Los establecimientos de alojamiento turístico de una o dos estrellas, de hostales o de casas de huéspedes en situación de alta.
b) Los establecimientos de alojamiento turístico de una o dos estrellas, de hostales o de casas de huéspedes en situación de baja definitiva anterior al 1 de enero de 2022 y que estén situados en cualquier lugar, excepto en suelo rústico, del territorio de las Illes Balears.
Los establecimientos y las edificaciones descritos en este punto pueden instar ante la administración turística competente el cambio de uso a algunos de los siguientes usos:
– Sociosanitario o asistencial, públicos o concertados con entidades del tercer sector (incluidas residencias de mayores, centros de día, centros de discapacidad y dependientes y similares), rigiéndose para su instalación, por las disposiciones de este artículo y por la legislación sectorial aplicable.
– Administrativo (incluidas las oficinas y los centros de trabajo dedicados a la innovación tecnológica informática y a la investigación a través de ordenadores y tecnología informática, coworking y nuevas fórmulas colaborativas entre investigadores).
– Residencial. Las viviendas resultantes no podrán ser objeto de comercialización como estancias turísticas en vivienda. En este caso, un 50 % de las viviendas resultantes se destinarán al régimen de vivienda protegida ya sea de compraventa o de alquiler. El techo de habitantes del edificio no podrá superar el índice de intensidad de uso establecida por la normativa de vivienda para las viviendas de protección oficial. En el edificio se tendrá que cumplir el decreto de habitabilidad.
Las plazas turísticas del establecimiento únicamente pueden ser objeto de intercambio entre particulares. Este intercambio solo es posible para trasladar las plazas a establecimientos hoteleros de cuatro o cinco estrellas. En caso de que los establecimientos o alojamientos estén en situación de alta es condición para el intercambio la subrogación de la totalidad del personal por parte de la persona física o jurídica adquirente.
Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación conforme a lo que dispone el artículo 129 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, se considere procedente el cambio de uso y no resulte viable técnica o económicamente la reforma parcial o la rehabilitación integral de este edificio, a instancia de sus titulares se podrá acordar su demolición para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos del planeamiento en vigor y a los que resulten aplicables a las viviendas protegidas.
4. La administración turística competente tramitará y resolverá el procedimiento administrativo en el cual deben quedar justificadas las condiciones establecidas en los apartados anteriores y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso.
La resolución del procedimiento administrativo requiere un informe preceptivo y vinculante del ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela, el establecimiento o la edificación sobre el cual se ha instado el cambio de uso, que emitirá en el plazo de dos meses desde la solicitud. En caso de no emitirlo, se entenderá favorable. Sin perjuicio de lo anterior, cuando se solicite el cambio de uso de una edificación o un establecimiento, la resolución del procedimiento administrativo requerirá un informe favorable, otorgado por mayoría de dos tercios, de la Comisión para la Reconversión y el Cambio de Uso de Establecimientos de Alojamiento Turístico y Edificaciones con Usos no Residenciales regulada por el Decreto 34/2021, de 22 de junio.
El acuerdo que autorice el cambio de uso se entiende sin perjuicio de las licencias municipales o declaraciones responsables que sean necesarias para hacer efectivo este cambio. Al informe del ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela, el establecimiento o la edificación sobre el cual se ha instado el cambio de uso, se analizará necesariamente la repercusión del aumento poblacional que pueda suponer el cambio de uso en cuanto a los equipamientos públicos y en las redes de movilidad.
Las obras se llevarán a cabo con criterios de eficiencia energética y, en caso de establecimientos en situación de alta, no incrementarán el consumo de agua potable y energético de origen no renovable. Cuando sea de aplicación se cumplirán las prescripciones contenidas en la Ley 22/1988, de 28 de julio, de costas, o en cualquier otra normativa básica estatal.
5. El titular del establecimiento abonará a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5 % del presupuesto de ejecución material de las obras para la conversión del edificio al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha hecho el cambio de uso. Con el fin de definir las actuaciones que se tengan que realizar a cargo de estas cuantías, se creará una mesa de trabajo con las organizaciones sindicales más representativas del sector, las entidades sociales del municipio vinculadas al sector turístico y la asociación empresarial hotelera del mismo municipio o la asociación empresarial hotelera de la isla correspondiente en el supuesto de que no exista la referida organización empresarial en el municipio en el cual se haya materialidad la recaudación.
(Derogado). 6. Los establecimientos o las edificaciones que se ejecuten de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este precepto, quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría y uso específicos.
7. La documentación que se aporte a la administración competente será suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución e incluirá, como mínimo, una exposición de los antecedentes y la situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en esta disposición, así como de la solución presentada. Asimismo, la administración competente someterá la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos de que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.