Artículo 74. Límites de la potestad de planeamiento. Estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas.

Artículo 74. Límites de la potestad de planeamiento. Estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas.
1. En el suelo urbano la edificabilidad no podrá superar un metro cuadrado de edificación residencial por cada metro cuadrado de suelo computado por zonas de ordenación urbanística o para la totalidad del suelo urbano.
En el suelo urbano consolidado en que se haya alcanzado o superado ya dicho límite máximo, no se podrá aumentar la edificabilidad respecto de las previsiones del planeamiento anterior y deberá procurarse que disminuya o, a lo sumo, se mantenga en su intensidad el grado de consolidación característico del último medio siglo.
Cuando el planeamiento, por no encontrarse superado el límite máximo anterior, prevea un incremento de la edificabilidad sobre la realmente existente para zonas de ordenación concretas, deberá reservar los suelos dotacionales suficientes para alcanzar los estándares previstos en las letras b) y c) del apartado 2.2 siguiente.
2. En el suelo urbanizable el planeamiento deberá respetar unos estándares de calidad que cumplan:
2.1 Los requisitos que se determinen reglamentariamente o por los Criterios de Ordenación Urbanística.
2.2 Las siguientes reglas sustantivas de ordenación en los nuevos desarrollos urbanos:
a) La densidad y la edificabilidad no podrán superar los siguientes valores: 65 viviendas por hectárea y 0,90 m2/m2, en los Municipios con población de derecho superior a 25.000 habitantes, y 50 viviendas por hectárea y 0,70 m2/m2, en los Municipios con población de derecho comprendida entre 2.000 y 25.000 habitantes, y 35 viviendas por hectárea y 0,50 m2/m2 en los Municipios con población de derecho inferior a 2.000 habitantes. El valor relativo a la edificabilidad se entiende siempre referido a metro cuadrado de uso residencial o terciario.
b) Reserva suficiente y proporcionada de suelo para dotaciones públicas excluido el viario; reserva que no podrá ser inferior a 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable en sectores en que se permita el uso residencial. Una parte proporcional adecuada de la reserva deberá destinarse a zonas verdes, que será, como mínimo, de 15 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable en dichos sectores y nunca menor del 10 por 100 de la superficie neta de la actuación.
c) En sectores de uso industrial o terciario, la reserva de suelo dotacional será, como mínimo, el quince por ciento de la superficie total ordenada, destinándose dos tercios de dicha reserva a zonas verdes.
d) Previsión de un número adecuado de aparcamientos, que deberá respetar el mínimo de una plaza, que reglamentariamente podrá elevarse a 1,5 para determinados sectores, por cada 100 metros cuadrados de edificación residencial y las adecuadas que se establezcan para el resto de los usos. En todo caso, al menos 0,5 plazas por cada 100 m2 de edificación, anexas o no al viario, deberán tener carácter público.
3. En el suelo urbanizable y en el urbano sujeto al régimen de actuaciones urbanizadoras, deberá destinarse a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, cuando menos, permita a la Administración tasar su precio, como mínimo el 25 por 100 del aprovechamiento objetivo para uso residencial materializable en cada unidad de actuación.
4. Mediante resolución motivada del Consejero competente en materia de ordenación territorial y urbanística, dictada previo informe favorable de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura, se podrá eximir, podrá:
a) Permitir el uso y, en su caso, la explotación privadas, manteniendo su destino urbanístico, de hasta el 50% de la superficie correspondiente a las dotacionales públicas previstas en el apartado segundo del presente artículo, sin perjuicio de la vinculación de los terrenos al destino dotacional público, vinculación que se hará constar en la inscripción registral de éstos. Reglamentariamente se determinarán los sectores, actuaciones o complejos en los que cabe tal autorización en atención a su uso o escasa densidad y los supuestos de caducidad de la misma.
b) En las zonas de borde inmediatas al urbano consolidado, eximir parcial y justificadamente del cumplimiento de las reservas mínimas que, por incompatibles con la consolidación, resulten impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus condiciones históricas.
c) Cuando circunstancias excepcionales así lo aconsejen, previa propuesta motivada del Ayuntamiento, elevar los límites máximos establecidos en la letra a) del apartado 2.2 anterior hasta los que se fijen reglamentariamente, que en ningún caso podrán superar 75 viviendas por hectárea y 0,90 metros cuadrados por metro cuadrado de suelo de uso residencial o terciario.
d) Eximir, motivadamente, del cumplimiento del estándar de vivienda sometida a un régimen de protección pública en determinadas unidades de actuación en suelo urbano, o permitir su cumplimiento agregado en determinados sectores de suelo urbanizable.