Artículo 74. Límites de la potestad de planeamiento. Estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas.

Artículo 74. Límites de la potestad de planeamiento. Estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas.
1. En el suelo urbano la edificabilidad no podrá superar un metro cuadrado de edificación residencial por cada metro cuadrado de suelo computado por zonas de ordenación urbanística o para la totalidad del suelo urbano.
En el suelo urbano consolidado en que se haya alcanzado o superado ya dicho límite máximo, no se podrá aumentar la edificabilidad respecto de las previsiones del planeamiento anterior y deberá procurarse que disminuya o, a lo sumo, se mantenga en su intensidad el grado de consolidación característico del último medio siglo.
Cuando el planeamiento, por no encontrarse superado el límite máximo anterior, prevea un incremento de la edificabilidad sobre la realmente existente para zonas de ordenación concretas, deberá reservar los suelos dotacionales suficientes para alcanzar los estándares previstos en las letras b) y c) del apartado 2.2 siguiente.
2. En el los nuevos desarrollos urbanísticos previstos en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable el planeamiento deberá respetar deberán respetarse unos estándares de calidad que cumplan:
2.1 Los requisitos que se determinen reglamentariamente o por los Criterios criterios de Ordenación Urbanística. ordenación urbanística.
2.2 Las siguientes reglas sustantivas Los criterios sustantivos de ordenación ordenación, en los nuevos desarrollos urbanos: urbanos y sobre la base, para el suelo de uso global residencial, del módulo de un habitante por cada 33 metros cuadrados edificables, siguientes:
a) La densidad y la edificabilidad no podrán podrá superar los siguientes valores: 65 viviendas por hectárea y 0,90 m2/m2, en los Municipios con población de derecho superior a 25.000 20.000 habitantes, y 50 viviendas por hectárea y 0,70 m2/m2, en los Municipios con población resto de derecho comprendida entre 2.000 y 25.000 habitantes, y 35 viviendas por hectárea y 0,50 m2/m2 en los Municipios con población de derecho inferior a 2.000 habitantes. municipios, pedanías y entidades locales menores. El valor relativo a la edificabilidad se entiende siempre referido a metro cuadrado de uso residencial o terciario.
b) Reserva suficiente y proporcionada de suelo para dotaciones públicas excluido el viario; reserva que no podrá ser inferior a 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable en sectores en que se permita el uso residencial. Una parte proporcional adecuada de la reserva deberá destinarse a zonas verdes, que será, como mínimo, de 15 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable en dichos sectores y nunca menor del 10 por 100 10% de la superficie neta de la actuación.
c) En sectores de uso industrial o terciario, la reserva de suelo dotacional dotacional, excluido el viario, será, como mínimo, el quince por ciento 15% de la superficie total ordenada, destinándose dos tercios de dicha reserva a zonas verdes.
d) Previsión de un número adecuado de aparcamientos, que deberá respetar el mínimo de una plaza, que reglamentariamente podrá elevarse a 1,5 para determinados sectores, por cada 100 metros cuadrados de edificación residencial y las adecuadas que se establezcan para el resto de los usos. En todo caso, al menos 0,5 plazas por cada 100 m2 m² de edificación, anexas o no al viario, deberán tener carácter público.
3. En el suelo urbanizable y en el urbano sujeto al régimen de actuaciones urbanizadoras, deberá destinarse urbanizadoras el planeamiento deberá, además, establecer las determinaciones precisas para garantizar que se destine a vivienda sujeta la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública que, cuando menos, permita el suelo suficiente para cubrir las necesidades previsibles en el primer decenio de vigencia del plan y cuya suma no podrá ser en ningún caso inferior al preciso para materializar el 40% de la edificabilidad residencial atribuida a la Administración tasar su precio, como mínimo totalidad de las actuaciones urbanizadoras computadas en el 25 por 100 ámbito del aprovechamiento objetivo municipio.
Las determinaciones que se establezcan para uso la efectividad de la garantía a que se refiere el párrafo anterior, deberán observar los siguientes criterios:
a) En el suelo urbano sujeto al régimen de actuaciones urbanizadoras, la edificabilidad vinculada a la garantía se establecerá justificadamente en cada caso por la Administración actuante, con un mínimo del 40% de la edificabilidad residencial materializable a materializar bien en cada unidad o bien en el conjunto de actuación. las previstas en todo el Municipio.
b) En los sectores de suelo urbanizable, y con carácter general, la superficie de suelo destinada al uso objeto de la garantía no podrá ser inferior a la precisa para que al menos el 40 % de la total edificabilidad residencial materializable a desarrollar en dichos sectores quede sujeto al pertinente régimen de protección pública.
4. Mediante resolución motivada del Consejero competente en materia de ordenación territorial y urbanística, dictada previo informe favorable de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura, se podrá:
a) Permitir el uso y, en su caso, la explotación privadas, manteniendo su destino urbanístico, de hasta el 50% de la superficie correspondiente a las dotacionales públicas previstas en el apartado segundo del presente artículo, sin perjuicio de la vinculación de los terrenos al destino dotacional público, vinculación que se hará constar en la inscripción registral de éstos. Reglamentariamente se determinarán los sectores, actuaciones o complejos en los que cabe tal autorización en atención a su uso o escasa densidad y los supuestos de caducidad de la misma.
b) En las zonas de borde inmediatas al urbano consolidado, eximir parcial y justificadamente del cumplimiento de las reservas mínimas que, por incompatibles con la consolidación, resulten impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus condiciones históricas.
c) Cuando circunstancias excepcionales así lo aconsejen, previa propuesta motivada del Ayuntamiento, elevar elevare los límites máximos establecidos en la letra a) del apartado 2.2 anterior hasta los que se fijen reglamentariamente, que en ningún caso podrán superar 75 viviendas por hectárea y 0,90 metros cuadrados por metro cuadrado de suelo de uso residencial o terciario.
d) Eximir, motivadamente, del cumplimiento del estándar de vivienda sometida a un régimen de protección pública en determinadas unidades de actuación en suelo urbano, o permitir su cumplimiento agregado en determinados sectores de suelo urbanizable.
e) Disminuir o eximir la reserva de aparcamientos públicos en actuaciones de uso global industrial de gran dimensión, previa propuesta motivada de la Administración actuante.