DISPOSICIÓN PRELIMINAR

DISPOSICIÓN PRELIMINAR
Los conceptos utilizados por esta Ley que a continuación se enumeran deben ser utilizados, en la interpretación y aplicación de ésta, con el significado y el alcance siguientes:
1. Suelo: El recurso natural tierra o terreno utilizado y el artificial construido para la materialización del aprovechamiento urbanístico. En cuanto objeto de ordenación y aprovechamiento, el suelo comprende siempre, junto con la superficie en la rasante, el vuelo y el subsuelo precisos para realizar dicho aprovechamiento o proceder a su uso. Cuando la ordenación territorial y urbanística no atribuya aprovechamiento urbanístico al subsuelo, éste se presume público.
2. Unidades de suelo.
2.1 Unidad rústica apta para la edificación: la superficie de suelo, perteneciente a la clase de suelo no urbanizable, de dimensiones y características mínimas determinadas por la ordenación territorial y urbanística, que queda vinculada a todos los efectos a la edificación, construcción o instalación permitida, conforme, en todo caso, a la legislación administrativa reguladora de la actividad a que se vaya a destinar la edificación, construcción o instalación.
2.2 Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como, en su caso, el vuelo y el subsuelo, determinada en las clases de suelo urbanizable o urbano por relación a sus dimensiones mínimas y, en su caso, mínimas y máximas, así como a sus características típicas susceptible de ser soporte, mediante su urbanización previa o simultánea, de aprovechamiento urbanístico de forma independiente, que queda vinculada a dicho aprovechamiento a todos los efectos, conforme a la ordenación territorial y urbanística.
2.3 Solar: la parcela ya dotada con los servicios que determine la ordenación y urbanística y, como mínimo, los siguientes:
1. Acceso por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías que lo circunden. En actuaciones de muy baja densidad localizadas en el medio rural, de carácter aislado y previa autorización por el planeamiento urbanístico general, la pavimentación de estas vías podrá realizarse con materiales naturales.
No pueden considerarse vías a los efectos de la dotación de este servicio ni las vías perimetrales de los núcleos de población, respecto de las superficies de suelo colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de los núcleos entre sí o las carreteras, salvo los tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo de población.
2. Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para la edificación, construcción o instalación prevista.
3. Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio. Excepcionalmente, previa autorización del planeamiento urbanístico general, se permitirá la disposición de fosas sépticas por unidades constructivas o conjuntos de muy baja densidad de edificación.
4. Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circunden. Excepcionalmente, previa autorización por el planeamiento urbanístico general, se permitirá en actuaciones de muy baja densidad localizadas en ámbitos rurales de carácter aislado, sustituir alguno de estos servicios por otros alternativos mas adaptados al medio natural.
2.4 Unidad final de aprovechamiento: categoría genérica comprensiva de las de unidad rústica apta para la edificación, parcela y solar.
2.5 Finca: la unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso a los exclusivos efectos jurídico-privados, referible, en su caso, a un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación y que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Tiene la consideración de finca registral cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad.
3. Clases de aprovechamiento urbanístico:
3.1 Aprovechamiento objetivo (o aprovechamiento real): la cantidad de metros cuadrados de construcción o edificación no destinada a dotaciones públicas, ponderados en función de los diferentes valores de repercusión del suelo de los usos comprendidos en la correspondiente área de reparto en su caso, cuya materialización permite o exige el planeamiento en un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.
3.2 Aprovechamiento medio: la edificabilidad unitaria ponderada en función de los diferentes valores de repercusión del suelo de los usos comprendidos en la correspondiente área de reparto, que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto o ámbito espacial de referencia, determinándose mediante la división del aprovechamiento objetivo total atribuido al área de reparto por la superficie de la misma, descontada la superficie de suelo dotacional público existente ya afectado a su destino.
3.3 Aprovechamiento subjetivo (o aprovechamiento susceptible de patrimonialización): la cantidad de metros cuadrados construibles o edificables ponderados en función de los diferentes valores de repercusión del suelo de los usos comprendidos en la correspondiente área de reparto, que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes y levantando las cargas legales, así como sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan. El aprovechamiento subjetivo es el porcentaje del aprovechamiento medio que, para cada caso, determina esta Ley.
3.4 Aprovechamiento preexistente: es el aprovechamiento reconocido o adquirido lícitamente, en desarrollo de las previsiones y determinaciones del planeamiento vigente al momento de plantearse su revisión o modificación, se encuentre o no materializado.
4. Excedente de aprovechamiento: la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento objetivo el aprovechamiento subjetivo. Este excedente puede estar integrado por dos componentes: el aprovechamiento correspondiente a la Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los poderes públicos, y el aprovechamiento correspondiente a la diferencia entre el aprovechamiento objetivo y el medio del área de reparto. Este segundo componente tendrá por destino, en su caso, la compensación a propietarios de suelo de la misma área de reparto cuyo aprovechamiento objetivo sea inferior al aprovechamiento medio de ésta.
5. Adquisición del excedente de aprovechamiento: la operación jurídico-económica, de gestión urbanística, por la que se adquiere onerosamente el derecho al excedente de aprovechamiento que presenta un terreno para construirlo.
6. Área de reparto: el área de suelo delimitado por el planeamiento para una justa y racional gestión de la ejecución del mismo. El planeamiento determina su superficie y localización conforme a criterios objetivos que permitan configurar unidades urbanas constituidas por ámbitos funcionales, urbanísticos o, incluso, derivados de la propia clasificación, calificación o sectorización del suelo.
7. Unidad de actuación urbanizadora: Superficie de terreno delimitada para la ejecución de la urbanización prevista por los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística y comprensiva de una actuación conjunta que dé como resultado dos o más solares conforme a una única programación.
8. Unidad de actuación edificatoria: Unidad rústica apta para la edificación o parcela susceptible de edificación, con previa o simultánea realización de las obras exigidas por el planeamiento o la calificación, en el primer caso, o las de urbanización precisas para su transformación en solar, en el segundo caso, así como las de conexión con las redes de infraestructuras y servicios existentes, cuando proceda.
9. Núcleo de población: Asentamiento humano o de actividades desde que da lugar a varias parcelas o unidades rústicas aptas para la edificación, que, por sus características, pueda generar objetivamente demandas de dotación de servicios e infraestructuras públicas urbanísticas y, en particular, las de suministro de aguas y de evacuación de las residuales, alumbrado público y acceso rodado.
10. Calificación del suelo: la definición por la ordenación urbanística del destino y la utilización concretos del suelo.
11. Suelo dotacional: el suelo que, por su calificación, deba de servir de soporte a usos y servicios públicos, colectivos o comunitarios, tales como infraestructuras y viales, plazas y espacios libres, parques y jardines o centros y equipamientos cualquiera que sea su finalidad.
12. Sistema general: dotación integrante de la ordenación estructural establecida por el planeamiento, compuesta por los elementos determinantes para el desarrollo urbanístico y, en particular, las dotaciones básicas de comunicaciones, espacios libres y equipamientos comunitarios, cuya funcionalidad y servicio abarcan más de una actuación urbanizadora o ámbito equivalente. Tienen siempre la condición de bienes de dominio público.
13. Sistema local: dotación complementaria de las definidas como generales e integrante de la ordenación detallada establecida en el planeamiento, que tiene igualmente la condición siempre de bien de dominio público.
14. Zona verde: espacio libre de uso y dominio públicos, conformado por parques, jardines o áreas de juego.
15. Deber de edificar: deber de realización del aprovechamiento urbanístico asignado a un solar o parcela apta para la edificación, que integra el contenido urbanístico del derecho de propiedad y debe cumplirse en los términos materiales y temporales establecidos por la ordenación territorial y urbanística o por sus actos de ejecución.