Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación.

Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación.
1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, 2.a), los que puedan incluir elementos especulativos.
La sociedad de tasación deberá poder acreditar las fuentes de las características relevantes de los comparables, así como justificar la trazabilidad y consistencia de las características relevantes de los comparables utilizados en el proceso de valoración.
d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
Se indicará si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble, y se justificarán los fundamentos de dicha elección.
También se deberá justificar razonadamente que las variables elegidas para realizar la homogeneización valorativa son las que determinan fundamentalmente el valor del activo a valorar, así como la metodología y métricas utilizadas para la determinación de los coeficientes de homogeneización aplicados.
Cuando se decida atribuir una ponderación a los testigos, se deberá justificar razonada y explícitamente el fundamento o necesidad de su uso y la ponderación atribuida a cada uno de los testigos.
Cuando en la homogeneización valorativa se utilice una superficie distinta a la útil comprobada, se deberá incluir en la homogeneización un coeficiente que incorpore el efecto que tendría sobre la valoración la existencia de una relación distinta entre la superficie adoptada y la útil en los inmuebles comparables y en el inmueble valorado.
e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.
2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.
Téngase en cuenta que la actualización de las letras c) y d) de apartado 1, establecida por el art. único.10 de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio. BOE-A-2025-11815, entra en vigor el 12 de agosto de 2025, según determina su disposición final 2.
Redacción anterior:
"c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate."