Artículo 52. Determinaciones sobre vivienda.

Artículo 52. Determinaciones sobre vivienda.
1. Los Planes Generales Municipales deberán incluir determinaciones para asegurar que, como mínimo, el 50 por 100 de la nueva capacidad residencial, prevista para un período de al menos ocho años a partir de la aprobación definitiva del planeamiento, se destine a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, debiendo dedicarse la mitad de esta previsión, como mínimo, a viviendas de protección oficial. La fijación de estos usos residenciales se deberá concretar en la sectorización derivada de la ordenación estructurante, y se mantendrá con carácter de mínima en posteriores modificaciones del planeamiento municipal. El planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada del suelo o los instrumentos de gestión urbanística fijarán en cada caso las parcelas concretas que se adscriben a tales usos residenciales.
2. Aquellos Ayuntamientos de menos de 3.000 habitantes que justifiquen adecuadamente la no conveniencia de materializar dichas previsiones, siempre y cuando no exista determinación vinculante de un instrumento de planificación territorial que lo establezca, podrán obtener autorización del Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda para reducir o eliminar dicha obligación.
3. A efectos de cumplimiento del estándar mínimo de vivienda protegida, se considera incremento de capacidad residencial cualquier aumento del número máximo de viviendas conforme al planeamiento vigente con anterioridad a cualquier modificación o revisión del mismo.
4. La distribución interna del estándar mínimo de vivienda protegida a que se refiere el presente artículo será la siguiente:
a) Al menos un 25 por 100 del total de las viviendas deberán ser de protección oficial.
b) El resto que no sea de protección oficial deberá ser de precio tasado, hasta alcanzar al menos el 50 por 100 de vivienda protegida, sobre el total, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra c) siguiente.
c) Cada vivienda de precio tasado podrá ser sustituida por dos viviendas de precio pactado, con el siguiente límite: de la aplicación de esta regla no podrá derivarse un número de viviendas de protección oficial y de precio tasado inferior al 43 por 100 del total.
Además, a estos efectos, se podrán establecer por vía reglamentaria relaciones máximas entre superficies construidas para los distintos tipos de vivienda protegida.
5. El Departamento competente del Gobierno de Navarra podrá exceptuar total o parcialmente la exigencia del estándar mínimo del 50 por 100 de nueva capacidad residencial destinada a vivienda protegida en aquellos núcleos de menos de 500 habitantes pertenecientes al Ayuntamiento del Valle del Baztán, así como a los municipios compuestos distintos de los incluidos en el ámbito del planeamiento supramunicipal de la comarca de Pamplona y de los limítrofes con estos últimos, cuando se presuma de forma motivada una demanda insuficiente de estos tipos de vivienda.
6. El cumplimiento del estándar de porcentaje mínimo obligatorio de vivienda protegida deberá garantizarse en la misma o en otras zonas, áreas de reparto o unidades de ejecución, siempre que se cumpla el requisito de aprobación de las determinaciones que garanticen dicho porcentaje con carácter previo o simultáneo al de vivienda libre.
A tal fin, será preciso prever, como mínimo, lo relativo a la delimitación de los sectores, el número máximo de viviendas, el aprovechamiento tipo, el aprovechamiento asignado a cada tipología y los coeficientes de homogeneización. Además, el Departamento competente del Gobierno de Navarra podrá requerir un estudio o análisis de viabilidad económica de la ordenación de vivienda protegida como condición previa a su aprobación.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se trate de transformar usos dotacionales en residenciales, en cuyo caso los estándares de porcentaje mínimo obligatorio de viviendas protegidas y equipamientos deberán hacerse efectivos, preferentemente, en el mismo ámbito de dicha transformación, salvo que el planeamiento local habilite expresa y motivadamente otras fórmulas para garantizar el porcentaje de viviendas protegidas según lo dispuesto en el citado párrafo. En este caso se deberá justificar suficientemente por motivos de ordenación y gestión urbanística la supresión, traslado o sustitución de los usos dotacionales, y su compatibilidad con el mantenimiento de los servicios que para el conjunto de la población se deban prestar por las dotaciones y equipamientos.
A tal fin se otorgará entre las partes afectadas y todas las Administraciones públicas actuantes un convenio urbanístico sobre planeamiento y gestión conforme a lo dispuesto por los artículos 23 a 26 de esta Ley Foral. En el convenio urbanístico se establecerá, en todo caso, el modo de garantizar el cumplimiento de las exigencias anteriores sobre porcentaje mínimo obligatorio de viviendas protegidas y mantenimiento de dotaciones y equipamiento, así como la adecuada participación de la comunidad en las plusvalías generadas que se afectarán a atender los costes producidos por los nuevos servicios y dotaciones públicos.
7. Las determinaciones relativas a la fijación del porcentaje mínimo obligatorio de vivienda protegida en suelos urbanos consolidados en los que se incremente la capacidad residencial anteriormente prevista en el planeamiento no se consideran estructurantes y, en consecuencia, pueden incluirse en el planeamiento de desarrollo.