Artículo 78. Régimen jurídico común.

Artículo 78. Régimen jurídico común.
1. Las viviendas calificadas como protegidas a partir de la entrada en vigor de la presente ley quedan sujetas, durante el plazo de calificación, al régimen jurídico establecido por los apartados del 2 al 9.
2. Las viviendas de protección oficial deben destinarse a residencia habitual de los propietarios u ocupantes. En ningún caso pueden destinarse a segunda residencia o a otros usos incompatibles con la vivienda. Se considera que una vivienda no se destina a domicilio habitual y permanente si los titulares de la obligación están tres meses seguidos al año sin ocuparla y no hay causa alguna que lo justifique. El incumplimiento de dicha condición es un incumplimiento de la función social y, sin perjuicio de las sanciones aplicables, legitima a la Administración para ejercer la acción expropiatoria de forma inmediata.
3. Las viviendas de protección oficial no se pueden realquilar o alquilar parcialmente, salvo que sean propiedad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de entidades sin ánimo de lucro cuyo objeto sea el alojamiento de colectivos vulnerables que necesitan una tutela especial.
4. Las viviendas de protección oficial se sujetan a los derechos de adquisición preferente de la Administración regulados por los artículos 87 a 91.
5. Las viviendas de protección oficial no pueden descalificarse en ningún caso por interés del propietario o propietaria. propietaria adquiriente de la vivienda. La descalificación solo es posible posible, en suelos no calificados urbanísticamente para ser destinados a protección oficial, por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la vivienda, previamente justificadas y aprobadas por el departamento competente en materia de vivienda. vivienda, con el reintegro previo de las ayudas percibidas y con los intereses legales que correspondan.
6. No se puede disfrutar del uso de viviendas de protección oficial ni de elementos anexos protegidos antes de haber formalizado el correspondiente contrato de compraventa o cesión de uso, por cualquier título.
7. Los adjudicatarios y usuarios de las viviendas de protección oficial deben ocuparlas efectivamente en el plazo que el Gobierno fije por reglamento. Para hacer efectiva esta obligación, la Administración puede imponer multas coercitivas, por un importe equivalente al 1% del valor de la vivienda, que pueden reiterarse por periodos mensuales.
8. Los usuarios de las viviendas de protección oficial deben mantenerlas en estado de ser utilizadas para su finalidad y deben hacer las reparaciones pertinentes, de acuerdo, en el caso de las viviendas alquiladas, con lo establecido por la legislación de arrendamientos urbanos.
9. La adjudicación y transmisión de las viviendas de protección oficial debe sujetarse específicamente a lo establecido por el título V.
10. No pueden hacerse actos traslativos del dominio o del uso de viviendas de protección oficial construidas sobre suelo destinado a esta finalidad sin que se haya obtenido su calificación definitiva. Los actos que infrinjan esta prohibición son nulos.
11. En caso de compraventa de viviendas de protección oficial, como requisito de validez, debe inscribirse su calificación definitiva en el Registro de la Propiedad.
12. En operaciones públicas de sustitución de viviendas y en actuaciones de ejecución del planeamiento urbanístico, deben regularse por reglamento las singularidades del régimen jurídico de las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento.