Disposición adicional séptima. Régimen especial aplicable a las edificaciones inacabadas con licencia caducada.

Disposición adicional séptima. Régimen especial aplicable a las edificaciones inacabadas con licencia caducada.
1. A los efectos de la aplicación del régimen especial que se regula en este Decreto-ley se considerarán edificaciones inacabadas con licencia caducada aquellas que se encuentren ubicadas en ámbitos de suelo urbano y con uso residencial permitido por el planeamiento vigente que tengan las siguientes características:
a) Las obras ejecutadas lo sean de conformidad con una licencia urbanística otorgada de acuerdo con el planeamiento urbanístico en vigor en el momento de su otorgamiento.
b) Se trate de edificaciones inacabadas con la estructura totalmente finalizada.
c) La finalización de las obras conforme al proyecto autorizado no se ajuste a las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente.
d) En el planeamiento urbanístico en vigor no esté previsto que tengan que ser objeto de expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.
e) Se haya excedido el tiempo máximo fijado en la licencia para su finalización y se requiera una nueva licencia urbanística para acabar el edificio, por no ser procedente la concesión de una prórroga para continuar las obras. Se incluyen los supuestos de caducidad de licencias decretada por la administración y caducidad operada de manera automática.
2. En las edificaciones descritas en el apartado anterior serán autorizables las obras necesarias para su total finalización y para la obtención de la calificación provisional y definitiva de viviendas protegidas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia urbanística, si bien aplicando el índice de intensidad residencial establecido en el artículo 63 bis de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, siempre que se cumplan las siguientes obligaciones:
a) Todo el edificio resultante deberá ser calificado de protección pública, debiendo ser destinado a viviendas protegidas, sin perjuicio de poder mantener usos compatibles con esta calificación en los locales y garajes en planta baja o planta sótano que hayan sido previstos en el proyecto. Quedarán exceptuados de la calificación de protegidos las viviendas, locales y garajes que hayan obtenido del correspondiente ayuntamiento el final de obra o la licencia de ocupación o primera utilización con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-ley, los cuales no computarán a los efectos del cálculo de la intensidad residencial.
b) Deberá solicitarse una nueva licencia en base a un proyecto ajustado a la vigente normativa técnica en materia de edificación y habitabilidad, y a los requisitos exigidos por la normativa en materia de viviendas protegidas, manteniendo el número de plazas de aparcamiento previsto en el proyecto en base al cual se construyó la edificación existente, siempre que sea técnicamente posible. En ningún caso se podrá superar el número de plantas del edificio previsto en la licencia caducada. Las viviendas protegidas a los efectos de este precepto podrán tener una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados, debiendo destinarse preferentemente a familias numerosas las que tengan una superficie útil superior a 90 metros cuadrados.
c) El promotor de las obras deberá ceder a la Administración local o autonómica la edificabilidad que sobrepase la máxima establecida en el planeamiento vigente, descontando la parte proporcional de elementos o zonas comunes. En el supuesto de que dicha edificabilidad no sea suficiente para ceder una parte determinada del edificio destinada a vivienda, deberá cederse un mínimo de una vivienda del edificio.
d) El promotor de las obras deberá finalizarlas en su totalidad y recibirá una compensación económica por parte de la administración beneficiaria de la cesión anterior, por valor del coste de las obras que estén pendientes de ejecutar en el momento de la entrada en vigor de este Decreto-ley en la parte de la edificación que haya sido objeto de la cesión. La cesión no comportará ningún otro coste a la administración cesionaria.
e) Las obras deberán terminarse durante la vigencia de este Decreto-ley.
3. Para autorizar las obras previstas en el apartado 2 anterior, en función de las disponibilidades presupuestarias y de las circunstancias que puedan concurrir en la edificación inacabada, la administración beneficiaria podrá exigir al promotor que el cumplimiento del deber de cesión previsto en la letra c) del apartado 2 anterior se realice mediante la compensación en metálico de su valor equivalente y determinada en aplicación de la legislación estatal de suelo. De dicha compensación deberá descontarse el valor del coste de las obras que estén pendientes de ejecutar previsto en la letra d) del apartado 2. La administración beneficiaria deberá destinar dicha compensación en metálico al patrimonio público de suelo para la promoción o adquisición de viviendas protegidas.
4. La autorización de las obras descritas requerirá la previa formalización de un convenio o instrumento administrativo adecuado, que se deberá suscribir entre el propietario o propietarios del edificio y la Administración local o autonómica, en el que se concreten los derechos y obligaciones de ambas partes en relación con la finalización del edificio y las cesiones que se deben realizar a la administración correspondiente, y en el que quedará fijado el coste de construcción que deberá asumir la administración beneficiaria en concepto de compensación y el resto de las obligaciones determinadas en el apartado 2 de esta disposición.
5. Se adjuntará al convenio, para formar parte integrante del mismo, un informe urbanístico que deberá emitir el ayuntamiento competente a instancias de la propiedad, en el que conste la acreditación de que se trata de una edificación inacabada con licencia caducada, que se halla ubicada en suelo clasificado como urbano y con uso residencial permitido por el planeamiento vigente, y que tiene las características previstas en el apartado 1 de esta disposición adicional.
6. Para poder acogerse al régimen especial previsto en esta disposición adicional, todos los propietarios de la finca registral y de la edificación inacabada con licencia caducada deberán suscribir el convenio o instrumento administrativo previsto en el apartado 3 en el plazo de cinco años a contar desde la entrada en vigor de este Decreto-ley. El proyecto de obra deberá presentarse al ayuntamiento en el plazo de dos años a contar desde la firma del convenio o instrumento administrativo.
7. Transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de este Decreto-ley las edificaciones inacabadas con licencia caducada respecto de las que no se haya suscrito el convenio o instrumento administrativo descrito en el apartado 3 quedarán sometidas al régimen legal vigente en el momento de aprobarse este Decreto-ley.
8. El régimen especial regulado en esta disposición se extenderá al resto de edificaciones en situación de inadecuación o en estado ruinoso y será de aplicación cuando su destino sean viviendas de precio limitado, con todo lo que sea compatible con la naturaleza de este tipo de viviendas.